サンハイツ湊町（モデル物件E・架空） の診断結果

評価はEです。健康診断でいえば「要精密検査」に近い水準で、今の積立額のままでは資金計画が立ち行かなくなる可能性が高い物件です。 現在の修繕積立金は月6,500円/戸で、この水準を続けた場合、シミュレーション上は2029年頃に資金が不足し、30年後には戸あたり約694万円ものマイナスになる見込みです。健全化の目安として、今すぐ値上げすると月40,502円/戸、現在額と合わせて月47,002円/戸が必要という計算になります。ここで注意していただきたいのは、値上げの開始が遅れるほど必要な額は大きく膨らむという点です。3年後の開始なら月101,256円、5年後なら月200,613円と、先送りするほど一戸あたりの負担は跳ね上がります。 なぜここまでの数字になるかというと、構造的に工事費に対して積立額が低すぎるためです。国交省の目安に機械式駐車場ぶんを加えた基準と比べても、必要水準のおよそ1.9倍という高負担です。加えて、2029年の給排水管更新と2030年の大規模修繕が立て続けに来て、そこで一気に残高がマイナスへ振れます。20台の機械式駐車場を抱えており、将来の取替費も重い負担として効いてきます。これは工事が集中する数年だけの一時的な谷ではなく、その後も回復しない構造的な不足です。 購入を検討される場合は、価格の安さだけで判断せず、購入後にどれだけの追加負担が生じ得るかまで見ておく必要があります。担当者に、管理組合で値上げの具体的な議論が出ているか、その金額と開始時期、決議の予定を確認してもらってください。この財務状態でありながら値上げの話がまったく出ていないとすれば、それ自体が注意すべき兆候です。 なお、この診断は書面をもとにした簡易的な試算で、将来の工事費は年2%上昇する前提で置いています。金額はシミュレーション上の目安であり、実施時期が確定したものではありません。実際の工事費や年間の積立収入が確認できれば数字は動きますので、最終判断の前に一度ご相談いただくことをお勧めします。 将来の物価上昇によって結果が変わることがあります。