買っていいマンション診断｜重要事項調査報告書でマンションの管理をA〜E判定

こんな不安はありませんか？

「たぶん大丈夫」のまま、
数千万円の決断をしようとしていませんか。

「修繕積立金の目安」の記事に候補物件を当てはめたら、目安より安かった。「お得」と書くサイトと「積立不足のサイン」と書くサイト、両方出てきて結論が出ない。
内見のとき、思い切って聞いてみた。「管理はしっかりしてますか？」——「ええ、大丈夫ですよ」。会話はそこで終わった。それ以上、何を聞けばいいのかも分からなかった。
深夜、「修繕積立金値上げ後悔」を検索し続ける。最悪の事例は増えていくのに、自分の候補がどちら側なのかは、わからないまま。

調べ方が悪いのではありません。個人が調べて答えが出る仕組みに、なっていないのです。

問題の構造

なぜ、調べても答えが出ないのか

理由は3つ。あなたの努力の問題ではありません。

1

肝心のデータが、ネットにない

管理組合の財政——積立金の残高、滞納、借入、修繕計画の中身——は重要事項調査報告書や総会議事録の中にしかありません。検索では出てきません。

2

資料があっても、物差しがない

「この積立額で足りるのか」の判定には、実際の工事相場と、現在価格への換算が必要です。素人が計画書の数字と今の実勢を突き合わせるのは、ほぼ不可能です。

3

書類に書いてあるのは、数字だけ

重要事項説明でも長期修繕計画書でも、示されるのは金額と予定だけ。「それで足りているのか」という肝心の判定は、どこにも書かれていません。

そして、聞ける相手も限られています。

不動産の営業担当者は、物件と取引の専門家です。一方で管理組合の会計や長期修繕計画の妥当性を読み解くことは、仲介の本来の業務範囲の外にあります。私自身17年この業界にいますが、そこまで踏み込んで判断できる人は決して多くありません。担当者が不誠実なのではなく、そういう訓練を受ける機会がそもそもない、というだけのことです。

— 業界17年の実感として

よくある誤解

「大手の管理会社だから大丈夫」
管理を知らない人ほど、そこを見ます。

管理の調査に慣れていない方が、よりどころにするのはおおよそ次の3つです。少なくない営業担当者も、同じところを見ています。

管理会社が大手である
修繕積立金がまとまった額、貯まっている
毎月の積立金が、それなりの金額で徴収されている

どれも、それだけでは判断材料になりません。

貯まっている残高も毎月の積立額も、「この建物の修繕に、これから実際いくらかかるのか」との比較で初めて意味を持ちます。この先どれだけ走るのかを知らないまま、燃料計だけを見て「まだ大丈夫」と判断するようなものです。

現に、同じ築年数・同じ規模・同じ管理会社でも、マンションの管理状態には大きな差が出ます。

差を生んでいるのは、管理組合の運営です。そして運営の良し悪しは、積立の推移・滞納・借入・修繕の実施状況といった数字に表れます。

「管理会社に任せておけば大丈夫」という前提も、崩れています。

2026年6月、マンションの大規模修繕工事をめぐる談合で、公正取引委員会が施工会社など38社の独占禁止法違反を認定し、排除措置命令を出す方針を固めたと報じられました。課徴金は計約16億円、対象になった工事は100件以上。処分対象には、工事を中立の立場でチェックするはずの設計コンサルタントも含まれていました。調査は他の地域にも広がっています。

出典：時事通信・日本経済新聞ほか（2026年6月報道）

任せきりにせず、数字で確かめる。それが、これから買う人にも必要になっています。

管理は、看板ではなく数字で読む。その読み解きのロジックを組み込んだのが、この診断です。

知らずに買うと、何が起きるか

修繕積立金は、
「買ったあとに上がる」お金です。

管理状態の良し悪しは、買ってすぐには表に出てきません。住み心地も、毎月の支払額も、最初の数年は変わらない。効いてくるのは、何年も経ってからです。

多くのマンションの積立金は段階増額方式——分譲時は低く、数年ごとに上がっていく計画です。国土交通省の調査では全体の47.1%、2015年以降に完成したマンションに限れば81.2%がこの方式。今月の支払額は、将来の支払額ではありません。

積立が足りなくなったときの選択肢は、3つだけ

積立金の大幅な値上げ
一時金の徴収
修繕の先送り

どれを引いても、あなたの負担です。

修繕積立金残高の推移（診断の出力イメージ）イメージ図

同じ調査で、積立金の残高が長期修繕計画上の予定額に届いていないマンションは36.6%。さらに23.5%は「不明」と回答しています。計画どおり積立てられていると確認できているのは、39.9%にとどまります。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（修繕積立金の積立状況／N=1,402、現在の修繕積立金の積立方式／N=1,522）

購入から10年後。子どもの教育費がかさみ始めた頃に、増額を知らせる総会通知がポストに入る。住宅ローンの返済は、まだ半分も終わっていない——管理を知らずに買うとは、その請求書を、中身を見ないまま受け取るということです。収入が年金に変わる頃には、さらに重くなります。

解決策

「この積立金で足りるのか」の答えを、
決める前に。判定つきで。

お手元の資料をアップロードするだけで、マンションの管理状態を専門家基準で診断します。

A〜Eの5段階判定

「買っていい水準か」を結論から返します。データの羅列ではありません。

積立金の30年シミュレーション

実際の工事費相場と、工事費そのものの値上がりを織り込んだ独自のアルゴリズムで、将来の不足リスク・値上げリスクを数値化します。

専門家基準の解説

数字の意味と判断の理由、営業担当者に確認すべきポイントまでコメントで詳しく解説します。

書類を自力で読み解く時間は、もう要りません。
プロの物差しをそのまま使って、納得して決断できます。

使い方

資料を用意して、アップロードするだけ。

STEP 1

資料を用意する

重要事項調査報告書・長期修繕計画書は、不動産業者から取り寄せる書類です。売主側の不動産会社や担当エージェントにご依頼ください。必要資料と入手方法はサービス内でご案内します。担当者がまだいない方は、ハウスクローバーで探せます。

STEP 2

アップロードする

資料と物件の基本情報を入力。手間は最小限です。

STEP 3

診断書を受け取る

判定・シミュレーション・解説をまとめた診断書を、原則すぐにお届けします。イレギュラーな内容で専門的な確認が必要な場合は、業界17年の宮田が直接内容を確認してからお返しします（3営業日以内目安）。

STEP 2までは無料です。資料の読み取り結果と入力内容を確認したうえで、STEP 3の診断を実行したときに初めて課金されます。キャンペーンの無料枠をお持ちの場合は、その枠が使われます。

サンプル診断書

実際の診断書を、そのままお見せします。

これはサンプル診断です。実在の物件を特定できないよう、実データの統計に基づいて構成したモデル物件を、実際の診断と同じ仕組みで処理した結果です。

同じ中古マンションでも、管理状態はここまで違います。3つのモデル物件の診断結果を切り替えてご覧いただけます。

グランフォート青葉の丘（モデル物件A・架空）の診断結果

築10年・140戸・大規模修繕周期13年　／　2026年8月12日時点

総合評価

A

優良

30年後の積立金残高

+7,509万円

1戸あたり +54万円

必要な値上げ（今すぐ）

不要

現在の積立計画で維持可能

資金が不足する時期

不足なし

30年間のシミュレーション上

A評価（優良）：値上げリスクが非常に低く、安い毎月の積立金での運用が期待できる水準です。

修繕積立金の30年推移

2051年に大規模修繕と給排水管更新が重なり、ここが30年間で一番の谷。それでもプラスを保って着地します。

値上げのタイミング比較

今すぐ値上げ	不要
3年先送り	不要
5年先送り	不要

現在の積立水準（月15,000円/戸）のままで、30年間まかなえる計算です。

診断コメント

この物件は、健康診断でいえば「優良」、A評価です。築10年で140戸、機械式駐車場を持たない一般的なマンションとして、現在の月額15,000円という積立水準は、機械式駐車場を考慮した国土交通省の目安と比べても8割ほどに収まっており、負担が明確に軽い水準にあります。

先の30年を見ても、資金が底をつく年は出てきません。現在の積立額を続けた場合の30年後残高は約7,509万円のプラスで、戸あたりにすれば約54万円が手元に残る計算です。したがって現段階で必要な月額の値上げはなく、現在額のままで資金は回る見込みです。

もっとも、支出がゼロというわけではありません。2038年に大規模修繕、2046年にエレベーター更新、そして2051年には大規模修繕と給排水管の更新が同じ年に重なります。この2051年が資金的にもっとも薄くなる時期ですが、底を割らずに乗り切れる計算になっている点が、この物件の資金体力を示しています。

※ 診断コメントは抜粋です。実際の診断書では、この続きに工事の内訳と確認すべきポイントが続きます。

パークテラス南浦和（モデル物件C・架空）の診断結果

築18年・85戸・大規模修繕周期13年　／　2026年8月12日時点

総合評価

C

注意を要するが問題なし

30年後の積立金残高

▲24,825万円

1戸あたり ▲292万円

必要な値上げ（今すぐ）

+13,277円/月

現在13,000円 → 計26,277円/月

資金が不足する時期

2034年〜

現行計画のままの場合

C評価（注意を要するが問題なし）：毎月の積立金の負担は一般的な水準です。ただし今後の運用次第で、毎月の積立金が大幅に上がる可能性もあります。

修繕積立金の30年推移

2034年の最初の大規模修繕で資金が不足に入り、2043年の給排水管更新、2047年の2回目の大規模修繕で谷が深くなる推移です。

値上げのタイミング比較

今すぐ値上げ	+13,277円 /戸・月
3年先送り	+15,373円 /戸・月
5年先送り	+17,182円 /戸・月

いつ上げるかが、そのまま買った後の負担に直結します。

診断コメント

この物件の管理状態は、健康診断でいえば「要注意・経過観察」にあたるC評価です。今すぐ危険という状態ではありませんが、数年内に管理組合が値上げの判断を迫られる可能性が高い水準にあります。

現在の積立額を続けた場合、2034年頃に最初の大規模修繕で資金が不足し、その後もマイナスが続く見込みです。30年後の残高は戸あたり約292万円の不足という試算になります。ここを健全に回すには、現段階で月13,277円/戸ほどの増額が必要です。今の13,000円と合わせると、増額後は月26,277円/戸という水準になります。値上げは早いほど負担が軽く、3年先送りすると月15,373円、5年なら月17,182円まで必要額が膨らみます。

購入を検討されるなら、確認していただきたいのは、この管理組合に値上げを決められる合意形成の力があるかどうかです。総会で増額決議が通っている、長期修繕計画がきちんと更新されているマンションであれば、この数字が出ていても過度な心配は要りません。逆に、必要性は分かっていても決議が進まない組合は、いざ工事のときに一時金や借入に頼ることになります。

※ 診断コメントは抜粋です。実際の診断書では、この続きに工事の内訳と確認すべきポイントが続きます。

サンハイツ湊町（モデル物件E・架空）の診断結果

築32年・42戸・機械式駐車場20台・大規模修繕周期14年　／　2026年8月12日時点

総合評価

E

危険水準

30年後の積立金残高

▲29,133万円

1戸あたり ▲694万円

必要な値上げ（今すぐ）

+40,502円/月

現在6,500円 → 計47,002円/月

資金が不足する時期

2029年〜

現行計画のままの場合

E評価（危険水準）：購入の見送りを検討した方がいい水準です。不足も多く、毎月の積立金が高額になる恐れがあります。

修繕積立金の30年推移

2029年の給排水管更新と2030年の大規模修繕で早々にマイナスへ。2054年にはエレベーター更新と機械式駐車場の取替が同じ年に集中します。

値上げのタイミング比較

今すぐ値上げ	+40,502円 /戸・月
3年先送り	+101,256円 /戸・月
5年先送り	+200,613円 /戸・月

5年先送りの場合、値上げに加えて一時金約243万円/戸が避けられない試算です。早く動くほど負担が軽くなります。

診断コメント

評価はEです。健康診断でいえば「要精密検査」に近い水準で、今の積立額のままでは資金計画が立ち行かなくなる可能性が高い物件です。

現在の修繕積立金は月6,500円/戸で、この水準を続けた場合、シミュレーション上は2029年頃に資金が不足し、30年後には戸あたり約694万円ものマイナスになる見込みです。健全化の目安として、今すぐ値上げすると月40,502円/戸、現在額と合わせて月47,002円/戸が必要という計算になります。値上げの開始が遅れるほど必要な額は大きく膨らみ、3年後の開始なら月101,256円、5年後なら月200,613円まで跳ね上がります。

なぜここまでの数字になるかというと、構造的に工事費に対して積立額が低すぎるためです。国交省の目安に機械式駐車場ぶんを加えた基準と比べても、必要水準のおよそ1.9倍という高負担です。加えて、2029年の給排水管更新と2030年の大規模修繕が立て続けに来て、そこで一気に残高がマイナスへ振れます。20台の機械式駐車場を抱えており、将来の取替費も重い負担として効いてきます。

※ 診断コメントは抜粋です。実際の診断書では、この続きに工事の内訳と確認すべきポイントが続きます。

診断上の注意書き

工事金額は同規模物件の平均工事費を使った試算で、将来分は年2%の物価上昇を見込んでいます。実施時期もシミュレーション上のもので、確定したものではありません。
本診断は書面をもとにした簡易的な目安であり、数字が変われば評価も動きます。
宅地建物取引業法に基づく重要事項説明、建物状況調査（インスペクション）等の法定調査を代替するものではありません。

自分の物件を診断してみる（1件無料）

他の方法との違い

「判定が出る」「何件でも」「何度でも」。
3つ揃うのは、ここだけ。

表は横にスクロールできます

	一般的な不動産会社	相場・口コミサイト	専門家の単発診断	買っていいマンション診断
管理組合の財政データ	契約直前に開示	載っていない	見る	判定つきで読み解く
判定・解説	口頭の「大丈夫です」	なし	あり（1物件ごと）	A〜E判定＋解説
複数物件の比較	難しい	相場のみ	費用がかさむ	月額制・し放題
費用	無料（判定は出ない）	無料（判定は出ない）	1物件ごとに数万円	会員は月9,800円で何件でも

単発の専門診断は1物件ごとに数万円かかるため、「ほぼ決めた1件の最終確認」にしか使えません。このサービスは月額し放題。絞り込んだ候補を全部診て比べる使い方ができます。

この調査、ハウスクローバーでは1件33,000円で承ってきました。

管理組合の調査は、これまで担当者が管理会社に問い合わせ、書類を読み解いて判定する人手のサービスとして提供してきました。ハウスクローバー会員は1件33,000円・5棟パック110,000円、会員以外は1件55,000円・5棟パック220,000円（いずれも税込）。納品まで3営業日いただいていました。

その判断の考え方をそのままシステムに落とし込んだのが、この診断です。無料会員なら月9,800円で、何件でも、その場で結果が出ます。

管理組合調査のサービスがなかったら、自分ではなかなか決断するのに時間を要したと思われます。大変素晴らしいサービスだと実感いたしました。

O様／人手による管理組合調査（1件33,000円）をご利用、ご成約後にキャッシュバック済み

開発背景

業界17年の実務家が、
「誰も判定してくれない」を変えるために作りました。

数字は出てくる。
でも「足りているか」は、誰も言ってくれない。

私は17年の実務で、ライトな確認まで含めれば通算3,000棟を超えるマンションを見てきました。

買主が管理組合の数字を見るのは、重要事項説明のときです。ただ、そこに並ぶのは金額と予定だけで、それが足りているのかは書かれていません。気になっても判断材料がないまま、そのまま契約に進む方をたくさん見てきました。

公的なガイドラインや統計は、あくまで出発点です。そこに、実際にいくらかかっているのかという工事費の実績と、その工事費自体が年々上がっていく分の補正を重ねて、この物件の30年を試算する仕組みを組みました。

計画書に並ぶ数字と、実際に必要になる金額には乖離があります。その差を埋めるのが、この診断のアルゴリズムです。

判定ロジックの中身

実際の工事実績から算出した、工事ごとの費用の目安（1戸あたり・1台あたりの単価）
規模・設備（エレベーター、機械式駐車場など）による物件ごとの補正
過去の工事費を現在価格に直す時点補正と、将来の物価上昇の織り込み

これらを掛け合わせて30年分を試算し、A〜Eの判定を出しています。

宮田明典

ハウスクローバー株式会社
創業者兼CEO

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー／不動産業界歴17年

毎年全国から200〜300組の住宅購入のご相談をお受けする、現役の不動産エージェントでもあります。いただくご相談の内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを集めたプラットフォーム「ハウスクローバー」を立ち上げました。この診断も、その延長でつくったものです。

料金

数千万円の判断材料に、月9,800円。

※ ハウスクローバーの無料会員の場合。会員でない場合は月14,800円（いずれも税込・診断し放題）

ハウスクローバーの会員登録は無料です。登録するだけで月5,000円下がり、キャッシュバックの対象になります。

リリース記念キャンペーン
いま登録すると、診断を1件無料。

まず1件、ご自身の候補物件で試してから、続けるかどうかを決められます。もらった無料枠は1年間有効なので、いい物件が出てくるまで取っておくこともできます。

登録の期限：2026年9月30日まで。ご登録が一定数に達した場合は、期日前に終了することがあります
会員・非会員のどちらでも対象です（不動産事業者の方は対象外です）
無料でご利用いただけるのは1アカウントにつき1件までです
無料枠の有効期限は、付与日から1年間です
2件目以降の診断には、月額プランのご利用が必要です

決める前に、何件でも、何度でも。

絞り込んだ候補を、全部診て比べる

候補が2〜3件になったら、まとめて診断。感覚ではなく判定で比べられます。

担当者に聞くべきことが決まる

診断でひっかかった点は、そのまま管理会社・売主側への質問リストになります。

申込・契約を決める前の最終確認

「たぶん大丈夫」を「根拠を見て決めた」に変えてから、次に進めます。

サービス提供元

ハウスクローバーとは

住宅購入で後悔しないための仕組みです。次のすべてを、無料でご利用いただけます。

無理のない予算がわかるシミュレーター
AI査定つきの、物件探しの自動化システム
全国の優良な担当者を探して、相談できるサービス

掲載している担当者は、私たちが一人ひとり面談したうえで選んでいます。誰でも登録できる仕組みにはしていません。

費用が発生するのは、ご成約時の仲介手数料のみです。

ご登録の情報が不動産業者や担当者に共有されることはありません。営業電話がかかってくることもありません。

よくある質問

気になる点は、ここで解消できます。

購入のどの段階で使えますか？

資料がご用意できれば、どの段階でもお使いいただけます。重要事項調査報告書などは管理会社が発行する書類で、売主側の不動産会社や担当エージェントを通じて請求すれば、基本的には入手できます。ただし受け取れるタイミングは売主側の対応によって変わり、検討の段階で出てくることもあれば、内覧が決まってから、内覧のあとになることもあります。

「登録で診断1件無料」はどういう条件ですか？

リリース記念キャンペーンとして、2026年9月30日までにご登録いただいた方に、診断1件分の無料枠をお付けします。ご登録が一定数に達した場合は、期日前に終了することがあります。会員・非会員のどちらでも対象です（不動産事業者の方は対象外）。無料枠は1アカウントにつき1件、有効期限は付与日から1年間です。2件目以降の診断には月額プランのご利用が必要です。

先にハウスクローバーの会員登録が必要ですか？

必要ありません。メールアドレスのご登録のみで、非会員としてすぐにご利用いただけます。ハウスクローバーの無料会員登録は、この診断サービスにご登録いただいたあとで、マイページからお手続きいただけます。あとからのご登録でも、その時点から会員価格（月9,800円・税込）が適用され、それまでの診断履歴もそのまま引き継げます（診断サービスと同じメールアドレスでご登録ください）。

会員登録をすると、料金は発生しますか？

ハウスクローバーの会員登録自体は無料で、登録しただけでは料金は発生しません。資料のアップロード・読み取り・入力内容の確認までは無料で、診断を実行した時点で課金されます（無料枠がある場合はそちらが優先されます）。なお会員登録は必須ではなく、メールアドレスのご登録のみで非会員としてご利用いただくこともできます（月14,800円・税込）。

売り出し中の部屋がない物件でも診断できますか？

できます。管理状態は建物（管理組合）単位なので、資料が入手できれば空き待ちの段階でも診断可能です。

資料はどうやって手に入れますか？

売主側の不動産会社や担当エージェント経由での入手が一般的です。必要資料の一覧と入手方法はサービス内でご案内します。担当者がまだいない方は、ハウスクローバーで探せます。

データが出てくるだけですか？

A〜E判定と根拠、専門家基準の解説までお返しします。営業担当者に確認すべき点もわかります。

ホームインスペクションとの違いは？

インスペクションは建物の物理状態を現地で調べるもの、本診断は管理組合の財政・運営を資料から診断するものです。併用も有効です。なお本診断は重要事項説明などの法定調査を代替するものではありません。

何件まで診断できますか？

何件でも。上限はありません。

不動産業者でも利用できますか？

こちらはご購入を検討されている方向けのサービスです。不動産事業者の方には、業務でお使いいただける専用のシステムをご用意しています。詳細はエージェント向けページをご覧ください。

解約したいときは？

いつでもできます。違約金はありません。

あなたはもう、十分に調べてきました。

足りなかったのは努力ではなく、個人では手に入らなかった「判定の物差し」です。

営業担当者に言われたからでもなく、雰囲気でもなく、自分で根拠を見て決めた——そう言える買い方を、この診断が完成させます。

その物件、買っていいか。
まず診断してみてください。

リリース記念：いま登録すると、診断を1件無料でお試しいただけます（2026年9月30日まで・予定数に達し次第終了）。

まだ物件が決まっていない方も、登録だけ先に済ませておけます。登録しただけでは料金はかかりません。無料枠も登録から1年間有効です。使いたくなったときに、そのまま診断できます。

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ハウスクローバーの無料会員なら月9,800円。登録は任意で、登録なしでもご利用いただけます。

買っていいマンションか、資料をアップロードするだけでA〜E判定

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資料があっても、物差しがない

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修繕積立金は、「買ったあとに上がる」お金です。

積立が足りなくなったときの選択肢は、3つだけ

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